Der Kaufpreis ist beim Immobilienkauf in Spanien nur der Ausgangspunkt. Als praktische Faustregel sollten Käufer zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis etwa 10–15 % für Steuern, professionelle Honorare und Transaktionskosten einplanen.
Die genaue Höhe hängt davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt, in welcher autonomen Gemeinschaft sich die Immobilie befindet und wie hoch ihr Wert ist. Auf Mallorca ist dies insbesondere im oberen Marktsegment relevant: Auf den Balearen gilt für Bestandsimmobilien eine progressive Grunderwerbsteuer (ITP), während bei hochwertigen Neubauten 10 % Mehrwertsteuer (IVA) zuzüglich 2 % Stempelsteuer (AJD) anfallen können.
Für internationale Käufer ist es entscheidend, diese zusätzlichen Kosten bereits vor Abgabe eines Angebots zu kennen. Ein Budget von 1,5 Mio. € bedeutet nicht automatisch, dass auch der maximale Kaufpreis der Immobilie 1,5 Mio. € betragen sollte.
Die wichtigsten Kosten im Überblick:
| Kosten | Bestandsimmobilie | Neubau |
|---|---|---|
| Hauptsteuer beim Kauf | ITP, regional | 10 % IVA |
| Mallorca und Balearen | Progressiv 8–13 % | AJD allgemein 1,5 %; 2 % ab 1 Mio. € |
| Anwaltskosten | Oft ca. 1 % + IVA | Oft ca. 1 % + IVA |
| Notar und Grundbuch | Variabel | Variabel |
| Gestoría | Ca. 300–500 €, falls genutzt | Ca. 300–500 €, falls genutzt |
| Typisches Gesamtbudget | Ca. 10–15 % | In vielen Fällen ca. 12–15 % |
ITP oder IVA: Welche Steuer fällt beim Immobilienkauf in Spanien an?
Bei Bestandsimmobilien fällt in der Regel ITP an, während beim Erstverkauf eines Neubaus direkt vom Bauträger üblicherweise 10 % IVA zuzüglich Stempelsteuer (AJD) berechnet werden. Dieser Unterschied kann die gesamten Erwerbskosten erheblich beeinflussen.
Bestandsimmobilie: Grunderwerbsteuer ITP
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist die wichtigste Steuer die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Der Steuersatz wird von der jeweiligen autonomen Gemeinschaft festgelegt. Deshalb unterscheiden sich die Kosten beim Immobilienkauf in Spanien je nach Standort.
Auf den Balearen ist die allgemeine ITP progressiv aufgebaut; die derzeitigen Steuersätze reichen von 8 % bis 13 %. Wichtig ist: Der höchste Satz wird nicht automatisch auf den gesamten Kaufpreis angewendet. Unterschiedliche Teile des steuerpflichtigen Wertes fallen in unterschiedliche Stufen.
Diese Unterscheidung ist besonders beim Kauf von Luxusimmobilien auf Mallorca relevant.
Statt alle Stufen hier aufzuführen, finden Sie die aktuelle Staffelung, die ermäßigten Sätze und die genaue Berechnung auf dem Portal der balearischen Steuerbehörde (ATIB), das auf Spanisch und Katalanisch verfügbar ist.
Neubau: 10 % IVA plus AJD
Beim Erstverkauf einer neuen Wohnimmobilie durch einen Bauträger zahlt der Käufer in der Regel 10 % IVA anstelle von ITP. Die spanische Steuerbehörde bestätigt, dass 10 % der reguläre Mehrwertsteuersatz für neue Wohnimmobilien ist, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen wie einzelner Formen des geförderten Wohnungsbaus.
Bei einem Neubau fällt normalerweise zusätzlich die Steuer Actos Jurídicos Documentados (AJD) an.
Auf den Balearen beträgt der allgemeine AJD-Satz derzeit 1,5 %. Bei Urkunden über Immobilien mit einem Wert von mindestens 1 Mio. € gilt ein Satz von 2 %.
Bei einer hochwertigen Neubauimmobilie auf Mallorca können die reinen Erwerbssteuern damit bereits 12 % des Kaufpreises erreichen, noch bevor Anwalts-, Grundbuch- und weitere Transaktionskosten hinzukommen.
Wie hoch sind Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten in Spanien?
Neben den Steuern sollten Käufer Kosten für rechtliche Beratung, Grundbucheintragung, notarielle Beurkundung und gegebenenfalls administrative Abwicklung einplanen. Im Vergleich zu den Steuern sind diese Beträge geringer, für das Gesamtbudget aber dennoch relevant.
Notar- und Grundbuchgebühren sind reguliert und nicht einfach frei gewählte Prozentsätze der beteiligten Fachleute. Die endgültige Höhe hängt unter anderem vom Kaufpreis, den erforderlichen Dokumenten und der Komplexität des Vorgangs ab.
Unabhängiger Rechtsanwalt
Internationale Käufer beauftragen üblicherweise einen unabhängigen Immobilienanwalt mit der rechtlichen Due Diligence und der Koordination des Kaufprozesses.
Für die Budgetplanung wird häufig mit etwa 1 % des Kaufpreises zuzüglich IVA gerechnet. Anwälte können jedoch auch mit Festhonoraren oder gestaffelten Gebühren arbeiten, insbesondere bei höherpreisigen Transaktionen.
Zu den Aufgaben des Anwalts können die Prüfung der Eigentumsverhältnisse, des Planungs- und Genehmigungsstatus, bestehender Schulden und Belastungen, der Verträge, Lizenzen sowie weiterer Immobiliendokumente vor Abschluss des Kaufs gehören.
Bei einem Luxuskauf sollte die rechtliche Due Diligence nicht allein nach dem niedrigsten Honorar ausgewählt werden. Ein Planungs-, Eigentums- oder Dokumentationsproblem vor der Unterschrift zu erkennen, kann deutlich wertvoller sein als die eingesparte Gebühr.
Notar und Grundbuch
Für die Budgetplanung reservieren Käufer für Notarkosten häufig mehrere Hundert bis etwa 1.000 € oder mehr, abhängig von der Transaktion. Nach der Eigentumsübertragung fällt zusätzlich die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch an.
Da beide Kosten von regulierten Tarifen und den Einzelheiten der Urkunde abhängen, sollte für die konkrete Transaktion ein individueller Betrag ermittelt werden, anstatt mit einem festen Prozentsatz zu rechnen.
Verwaltungsagentur
Eine Gestoría kann administrative Aufgaben wie Steuererklärungen und Formalitäten rund um die Registrierung übernehmen. Als Richtwert können etwa 300–500 € eingeplant werden, wobei dieser Service teilweise bereits in anderen Honoraren enthalten ist.
Wie viel Eigenkapital benötigen Nichtresidenten für eine spanische Hypothek?
Nichtresidente Käufer sollten grundsätzlich damit rechnen, mindestens 30–40 % des Immobilienwertes selbst zu finanzieren, zusätzlich zu den Steuern und Kaufnebenkosten, die außerhalb der Hypothek liegen.
Die Finanzierungskonditionen werden individuell festgelegt. Spanische Banken finanzieren bei Nichtresidenten jedoch häufig einen geringeren Anteil als bei in Spanien ansässigen Käufern. Je nach Bank, Immobilie und Kreditnehmerprofil kann die Finanzierung auf etwa 60–70 % begrenzt sein.
Auch die Bewertung der Immobilie spielt eine Rolle. Eine Bank kann den Beleihungsauslauf auf Basis des niedrigeren Wertes aus vereinbartem Kaufpreis und bankseitig genehmigter Bewertung berechnen. Liegt die Bewertung unter dem Kaufpreis, steigt der erforderliche Eigenkapitalanteil.
Die Kosten für die formale Bestellung der Hypothek selbst werden heute nicht mehr vollständig auf den Kreditnehmer übertragen. Nach dem aktuellen spanischen Hypothekenrecht bezahlt der Kreditnehmer normalerweise die Immobilienbewertung, während die Bank die mit der Hypothekenurkunde verbundenen Notar-, Grundbuch-, Steuer- und Gestoría-Kosten übernimmt.
Diese Hypothekenkosten dürfen nicht mit den eigentlichen Erwerbskosten der Immobilie verwechselt werden, etwa ITP oder IVA, der rechtlichen Due Diligence und der Eintragung des Eigentumserwerbs.
30–40 % Eigenkapital + ca. 10–15 % Erwerbsnebenkosten
Für Nichtresidenten, die einen Kauf auf Mallorca planen, ist es daher sinnvoll, den gesamten erforderlichen Liquiditätsbedarf zu betrachten und nicht nur die Anzahlung für die Hypothek.
Welche laufenden Kosten entstehen nach dem Immobilienkauf in Spanien?
Auch nach dem Kauf entstehen laufende Kosten für Wohneigentum in Spanien: kommunale Grundsteuer, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Instandhaltung und bei vielen Nichtresidenten zusätzlich die spanische Einkommensteuer für Nichtresidenten.
Diese laufenden Kosten variieren deutlich stärker als die Erwerbssteuern und sollten deshalb für jede Immobilie individuell geprüft werden.
Grundsteuer IBI
Die IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles — ist die jährliche kommunale Grundsteuer. Ihre Höhe hängt vor allem vom Katasterwert der Immobilie und vom Steuersatz der jeweiligen Gemeinde ab.
Eine Luxusvilla und eine Stadtwohnung mit demselben Marktwert können daher sehr unterschiedliche jährliche IBI-Beträge haben.
Gemeinschaftskosten
Wohnungen und Häuser innerhalb einer Eigentümergemeinschaft können monatliche oder jährliche Gemeinschaftskosten für gemeinsame Flächen und Dienstleistungen verursachen.
In einem einfachen Mehrfamilienhaus können diese relativ moderat sein. In einer hochwertigen Anlage mit Pools, Gärten, Aufzügen, Sicherheitsdienst, Concierge oder umfangreichen Gemeinschaftseinrichtungen können die Kosten deutlich höher ausfallen.
Die Prüfung der aktuellen Gemeinschaftsabrechnungen sowie bereits beschlossener Sonderumlagen vor dem Kauf hilft, unerwartete Ausgaben zu vermeiden.
Nichtresidentensteuer und Modelo 210
Nichtresidente Eigentümer können in Spanien auch dann steuerpflichtig sein, wenn die Immobilie nicht vermietet wird.
Die spanische Steuerbehörde bestätigt, dass nichtresidente Privatpersonen, die eine städtische Immobilie in Spanien selbst nutzen oder leer stehen lassen, einer fiktiven Einkommensteuer für Nichtresidenten unterliegen können. Diese wird normalerweise über das Modelo 210 erklärt.
Für dem Steuerjahr 2026 zugerechnete Einkünfte läuft der entsprechende Einreichungszeitraum für das Modelo 210 vom 1. April bis zum 31. Dezember 2027.
Die genaue Höhe hängt unter anderem vom Katasterwert, dem Eigentumsanteil und dem Steuerstatus des Eigentümers ab und sollte daher individuell berechnet werden.
Diese Kosten unterscheiden sich je nach Gemeinde und Lage erheblich. Mehr dazu in unserem Leitfaden, wo man auf Mallorca kaufen sollte.
Rechenbeispiel: Was kostet eine Villa für 1,5 Mio. € auf Mallorca tatsächlich?
Bei einer Villa auf Mallorca mit einem Kaufpreis von 1,5 Mio. € kann das gesamte Erwerbsbudget bei einer Bestandsimmobilie bei etwa 1,67 Mio. € und bei einem vergleichbaren Luxusneubau bei rund 1,70 Mio. € liegen, abhängig von den professionellen Honoraren und der jeweiligen Transaktion.
Ein beispielhafter Vergleich:
| Villa auf Mallorca für 1,5 Mio. € | Bestandsimmobilie | Neubau |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 1.500.000 € | 1.500.000 € |
| ITP | 150.000 € | — |
| IVA 10 % | — | 150.000 € |
| AJD 2 % | — | 30.000 € |
| Anwalt, beispielhaft 1 % + IVA | 18.150 € | 18.150 € |
| Notar und Grundbuch, Ansatz | 2.500 € | 2.500 € |
| Gestoría, Ansatz | 400 € | 400 € |
| Geschätzte zusätzliche Kosten | 171.050 € | 201.050 € |
| Voraussichtliche Gesamtkosten bei Barkauf | 1.671.050 € | 1.701.050 € |
| Ca. Kosten über Kaufpreis | 11,4 % | 13,4 % |
Die ITP für die Bestandsimmobilie wird nach dem aktuellen allgemeinen balearischen Tarif progressiv berechnet: 32.000 € auf die ersten 400.000 €, 18.000 € auf die nächsten 200.000 €, 40.000 € auf die nächsten 400.000 € und 60.000 € auf die verbleibenden 500.000 €. Daraus ergibt sich eine ITP von insgesamt 150.000 €.
Dieses Beispiel zeigt, warum Aussagen wie „Auf Mallorca beträgt die ITP über 1 Mio. € 12 %“ missverständlich sein können. Der Steuersatz von 12 % gilt für den entsprechenden Teil des steuerpflichtigen Wertes und nicht automatisch für den gesamten Kaufpreis von 1,5 Mio. €.
Beim Neubau basiert die Berechnung auf 10 % IVA für Wohnimmobilien und dem balearischen AJD-Satz von 2 % für Immobilien mit einem Wert von mindestens 1 Mio. €.
Nicht enthalten sind Kosten für die Immobilienbewertung im Rahmen einer Hypothek, weitere Finanzierungskosten, Möblierung, Renovierung oder zukünftige laufende Eigentumskosten.
Wie viel sollten Sie zusätzlich zum Immobilienpreis in Spanien einplanen?
Ein sinnvoller Ausgangswert sind etwa 10–15 % zusätzlich zum Kaufpreis. Der tatsächlich richtige Prozentsatz hängt jedoch von der Region, der Art der Immobilie und ihrem Wert ab.
Für Käufer auf Mallorca ist insbesondere der Unterschied zwischen Bestandsimmobilie und Neubau wichtig.
Bei einer Bestandsimmobilie wird die Belastung vor allem durch die progressive balearische ITP bestimmt. Bei einem hochwertigen Neubau können allein IVA und AJD 12 % erreichen. Zusammen mit Rechts- und Abwicklungskosten liegt der gesamte Erwerbsaufwand entsprechend höher.
Deshalb ist es sinnvoller, bereits vor Beginn der Immobiliensuche ein gesamtes Erwerbsbudget festzulegen, anstatt zuerst einen maximalen Kaufpreis zu wählen und die Nebenkosten erst anschließend hinzuzurechnen.
Bei bconnected begleiten wir internationale Käufer auf ganz Mallorca und verbinden die Immobiliensuche mit den praktischen Anforderungen eines Erwerbs. Sehen Sie sich unsere aktuellen Immobilien zum Verkauf auf Mallorca an oder kontaktieren Sie unser Team, um Ihre Suche und Ihr Gesamtbudget zu besprechen.
FAQ — Häufige Fragen zu den Kosten beim Immobilienkauf in Spanien
Wie viel kostet der Immobilienkauf in Spanien insgesamt?
Als allgemeine Planungsgröße sollten Sie etwa 10–15 % zusätzlich zum Kaufpreis für Steuern und Kaufnebenkosten einkalkulieren. Der genaue Betrag hängt von der autonomen Gemeinschaft, der Art der Immobilie, ihrem Wert und den benötigten professionellen Dienstleistungen ab.
Zahle ich beim Immobilienkauf in Spanien ITP oder IVA?
Bei einer Bestandsimmobilie fällt normalerweise ITP an. Beim Erstverkauf eines Neubaus durch einen Bauträger werden in der Regel 10 % IVA zuzüglich AJD erhoben.
Welche Kaufnebenkosten haben Nichtresidenten in Spanien?
Die wichtigsten Erwerbssteuern richten sich in der Regel nach der Immobilie und der Transaktion und nicht allein danach, ob der Käufer Resident oder Nichtresident ist. Nichtresidenten können jedoch zusätzliche Dokumente, Übersetzungen, steuerliche Vertretung und bei einer Finanzierung einen höheren Eigenkapitalanteil benötigen.
Wie hoch muss die Anzahlung für eine spanische Hypothek bei Nichtresidenten sein?
Viele nichtresidente Käufer sollten mindestens 30–40 % aus eigenen Mitteln einplanen, da Banken je nach Kreditinstitut, Immobilie und Kreditnehmerprofil häufig nur etwa 60–70 % finanzieren. Erwerbssteuern und Kaufnebenkosten müssen üblicherweise separat finanziert werden.
Wie hoch ist die Steuer bei einer Bestandsimmobilie für 1,5 Mio. € auf Mallorca?
Nach dem derzeitigen allgemeinen progressiven ITP-Tarif beträgt die Steuer bei einem steuerpflichtigen Wert von 1,5 Mio. € und ohne Anwendung eines reduzierten Satzes oder einer Befreiung 150.000 €. Das entspricht einem effektiven Steuersatz von 10 %.
Welche laufenden Kosten entstehen beim Eigentum einer Immobilie in Spanien?
Zu den laufenden Kosten können kommunale IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Versorgungsleistungen, Wartung und Reparaturen gehören. Nichtresidente Eigentümer können außerdem je nach Nutzung der Immobilie über das Modelo 210 steuerliche Pflichten in Spanien haben.
Sind die Kosten beim Immobilienverkauf in Spanien dieselben wie beim Kauf?
Nein. Beim Immobilienverkauf in Spanien entstehen andere mögliche Kosten und Steuern, darunter die Besteuerung des Veräußerungsgewinns und gegebenenfalls die kommunale Plusvalía. Nichtresidente Verkäufer müssen außerdem die besonderen spanischen Einbehalts- und Modelo-210-Regeln berücksichtigen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zum Immobilienverkauf in Spanien als Nichtresident.
Planen Sie die Gesamtinvestition, nicht nur den Angebotspreis
Beim Immobilienkauf in Spanien ist nicht nur der Angebotspreis entscheidend, sondern der Gesamtbetrag, der benötigt wird, um die Immobilie zu erwerben und langfristig komfortabel zu halten.
Steuern stellen den größten zusätzlichen Kostenblock dar, doch die steuerliche Behandlung unterscheidet sich deutlich zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten. Auf Mallorca machen die progressive ITP und der AJD-Satz von 2 % bei hochwertigen Neubauten eine präzise Kalkulation insbesondere im Luxussegment besonders wichtig.
Bevor Sie sich für eine Immobilie verbindlich entscheiden, sollten die steuerliche Behandlung, Rechtskosten, Finanzierungsanforderungen und laufenden Eigentumskosten genau für dieses Objekt ermittelt werden.
Wenn diese Zahlen von Anfang an klar sind, wird die Immobiliensuche nicht nur transparenter, sondern auch deutlich einfacher zu steuern.
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