Grundsätzlich verlangt Spanien keine spanische Steueransässigkeit, um eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen. Ein nicht ansässiger Ausländer kann Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca sein, sie verkaufen und eine andere erwerben, muss jedoch bestimmte steuerliche und administrative Pflichten erfüllen.
In der Praxis gehören Immobilienverkäufe an Ausländer und Immobilienverkäufe durch Ausländer zum Alltag des Immobilienmarktes auf Mallorca. Der Unterschied liegt weniger im Recht zu kaufen oder zu verkaufen als vielmehr in den Abläufen rund um die Transaktion: NIE, Besteuerung von Nichtansässigen, 3-%-Einbehalt, Bankunterlagen sowie die Koordination zwischen Notar, Grundbuch und Beratern.
Für einen Eigentümer, der außerhalb Spaniens lebt, ist es besonders wichtig, diese Schritte im Voraus einzuplanen. Eine gut vorbereitete Transaktion hilft, Verzögerungen bei der Unterzeichnung, Probleme mit dem Steuereinbehalt oder noch ausstehende Unterlagen zu vermeiden, sobald bereits ein Käufer gefunden wurde.
Bei bconnected arbeiten wir regelmäßig mit internationalen Käufern und Verkäufern zusammen und wissen aus erster Hand, wie wichtig es ist, jede Phase einer Immobilientransaktion auf Mallorca zu koordinieren. Wenn Sie über einen Verkauf, Kauf oder eine Investition nachdenken, erfahren Sie mehr über unseren Immobilienservice auf Mallorca.
Wer gilt in Spanien als steuerlich nicht ansässig?
Die wichtigste Regel ist die 183-Tage-Regel: Im Allgemeinen gilt eine Person als in Spanien steuerlich ansässig, wenn sie sich während des Kalenderjahres mehr als 183 Tage auf spanischem Staatsgebiet aufhält. [Spanische Steuerbehörde]
Die Anzahl der Aufenthaltstage ist jedoch nicht das einzige Kriterium. Die spanische Steuerbehörde kann eine Person auch dann als in Spanien steuerlich ansässig ansehen, wenn sich hier der Hauptkern oder die Grundlage ihrer Tätigkeiten oder wirtschaftlichen Interessen befindet. Zudem besteht eine Vermutung im Zusammenhang mit dem gewöhnlichen Aufenthalt des nicht rechtlich getrennten Ehepartners und der unterhaltsberechtigten minderjährigen Kinder in Spanien.
Daher sind Ausländerstatus und Nichtansässigkeit nicht dasselbe.
Eine Person deutscher, britischer, schwedischer oder US-amerikanischer Staatsangehörigkeit kann in Spanien steuerlich ansässig sein. Ebenso kann jemand eine Immobilie auf Mallorca besitzen und gleichzeitig in einem anderen Land steuerlich ansässig bleiben.
Diese Unterscheidung ist beim Verkauf wesentlich, weil sie unter anderem bestimmt, ob der 3-%-Einbehalt gilt, der auf Immobilienübertragungen durch bestimmte nicht ansässige Steuerpflichtige anzuwenden ist.
Bestehen Zweifel an der steuerlichen Ansässigkeit, sollte diese vor der Formalisierung des Kaufs und Verkaufs geklärt werden und nicht erst am Tag der Unterzeichnung.
Was benötigt ein nicht ansässiger Ausländer, um eine Immobilie auf Mallorca zu verkaufen?
Um als Ausländer eine Immobilie auf Mallorca zu verkaufen, müssen Sie mit Ihrer NIE korrekt identifiziert sein und über die Unterlagen verfügen, die Ihr Eigentum nachweisen und die notarielle Beurkundung der Übertragung ermöglichen.
NIE oder Ausländeridentifikationsnummer
Die NIE ist die persönliche und eindeutige Nummer, die eine ausländische Person bei ihren administrativen und wirtschaftlichen Angelegenheiten in Spanien identifiziert. Sie muss in den entsprechenden Dokumenten und Verfahren angegeben werden. [Innenministerium]
Wer bereits Eigentümer einer Immobilie auf Mallorca ist, hat die NIE in der Regel beim Kauf erhalten. Falls noch keine vorliegt, kann sie in Spanien und in bestimmten Fällen auch aus dem Ausland über spanische Konsularstellen beantragt werden.
Eigentumsurkunde und Grundbuchstatus der Immobilie
Der Verkäufer muss das Eigentum an der Immobilie nachweisen können. Vor Beginn einer Transaktion empfiehlt es sich außerdem, den Stand im Grundbuch zu prüfen, insbesondere die Eigentumsverhältnisse und mögliche Lasten oder Belastungen.
Der Grundbuchauszug (nota simple) ermöglicht es, relevante Informationen über die Immobilie zu prüfen, bevor der Kauf und Verkauf abgeschlossen wird. [Allgemeine Staatsverwaltung]
Je nach Immobilie und ihren Umständen können außerdem Dokumente wie die folgenden erforderlich oder empfehlenswert sein:
- Eigentumsurkunde;
- Ausweisdokument oder Reisepass;
- NIE;
- aktuelle Grundbuchinformationen;
- letzter IBI-Grundsteuerbescheid;
- Energieausweis, sofern erforderlich;
- Bescheinigung über Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft, sofern eine solche besteht;
- zusätzliche Unterlagen zu Renovierungen, Erweiterungen oder zum baurechtlichen Status der Immobilie, sofern relevant.
Die konkret erforderlichen Unterlagen sollten im Einzelfall geprüft werden.
Bankkonto und Zahlungsabwicklung
Ein funktionsfähiges Bankkonto erleichtert den Kauf und Verkauf erheblich. Dies sollte jedoch nicht mit einer allgemeinen Pflicht verwechselt werden, für die Übertragung einer Immobilie zwingend ein spanisches Bankkonto zu haben.
Bei einer internationalen Transaktion muss geplant werden, wie der Kaufpreis eingeht, wie eine eventuelle Hypothek abgelöst wird, welche Beträge einbehalten werden und von welchem Konto Steuern, Ausgaben und andere mit dem Verkauf verbundene Kosten bezahlt werden.
Wenn Verkäufer und Käufer aus unterschiedlichen Ländern handeln, reduziert eine vor dem Notartermin festgelegte Zahlungsabwicklung Probleme in letzter Minute.
Kann eine Immobilie aus dem Ausland verkauft werden?
Ja. Unter bestimmten Umständen kann der Eigentümer eine Vollmacht erteilen, damit ein Vertreter in Spanien in seinem Namen handeln kann.
Diese Möglichkeit kann besonders für internationale Eigentümer hilfreich sein, die nicht für jede Phase des Prozesses nach Mallorca reisen können. Inhalt und Form der Vollmacht müssen korrekt vorbereitet werden, insbesondere wenn sie vor einem ausländischen Notar erteilt wird.
Welche Steuern zahlt ein nicht ansässiger Ausländer beim Verkauf einer Immobilie?
Wenn ein Nichtansässiger eine Immobilie in Spanien verkauft, muss der Käufer 3 % des vereinbarten Preises einbehalten und diesen Betrag mit dem Formular 211 als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers an die spanische Steuerbehörde abführen.
Dies ist einer der wichtigsten steuerlichen Unterschiede gegenüber vielen Transaktionen, die von Ansässigen durchgeführt werden.
3-%-Einbehalt: Was er wirklich bedeutet
Der 3-%-Einbehalt ist keine zusätzliche Steuer und bedeutet nicht, dass der Verkäufer beim Verkauf exakt 3 % Steuern zahlt.
Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf die Steuer.
Verkauft beispielsweise ein nicht ansässiger Eigentümer eine Immobilie für 1.000.000 €, behält der Käufer in der Regel 30.000 € ein und führt diesen Betrag mit dem Formular 211 an die spanische Steuerbehörde ab.
Der Käufer hat ab dem Datum der Übertragung einen Monat Zeit, diese Zahlung vorzunehmen, und muss dem Verkäufer die entsprechenden Unterlagen aushändigen, damit der Einbehalt in der Steuererklärung des Verkäufers berücksichtigt werden kann.
Anschließend wird die tatsächlich vom Verkäufer zu zahlende Steuer berechnet.
Ist die endgültige Steuerschuld niedriger als der einbehaltene Betrag, kann der Verkäufer die Erstattung des Überschusses beantragen. Ist sie höher, muss der Verkäufer die Differenz zahlen.
IRNR auf den Veräußerungsgewinn
Der Veräußerungsgewinn, den eine nicht ansässige natürliche Person bei der Übertragung einer Immobilie in Spanien erzielt, wird grundsätzlich mit 19 % besteuert.
Der Gewinn entspricht nicht dem vollständigen Verkaufspreis.
Vereinfacht gesagt wird er aus der Differenz zwischen dem Übertragungswert und dem Anschaffungswert ermittelt, wobei die entsprechenden steuerlichen Vorschriften und die Posten berücksichtigt werden, die rechtlich in diese Werte einbezogen werden dürfen.
Der Verkäufer reicht die entsprechende Selbstveranlagung mit dem Formular 210 ein. Bei Einkünften aus Immobilienübertragungen beträgt die Frist drei Monate, nachdem seit dem Datum der Übertragung ein Monat verstrichen ist.
Aus diesem Grund empfiehlt es sich, sämtliche Unterlagen zur Immobilie ab dem ursprünglichen Kauf aufzubewahren: Urkunden, Steuerunterlagen, Rechnungen über Investitionen oder Verbesserungen sowie Nachweise, die für die Steuerberechnung relevant sind.
Kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal)
Die sogenannte kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal), technisch die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke, besteuert den Wertzuwachs städtischen Grund und Bodens, der bei einer Übertragung sichtbar wird. Kann nach den gesetzlichen Vorschriften nachgewiesen werden, dass kein Wertzuwachs des Grundstücks eingetreten ist, unterliegt die Transaktion dieser Steuer nicht. [BOE]
Bei einem gewöhnlichen Verkauf ist der Übertragende der Steuerpflichtige. Für internationale Käufer und Verkäufer gibt es jedoch eine besonders relevante Besonderheit: Ist der Verkäufer eine natürliche Person, die nicht in Spanien ansässig ist, gilt der Käufer für die Zwecke dieser kommunalen Steuer als Ersatzsteuerpflichtiger.
Umso wichtiger ist es, dass Käufer, Verkäufer und ihre Berater im Voraus abstimmen, wie die kommunale Wertzuwachssteuer in der jeweiligen Gemeinde auf Mallorca, in der sich die Immobilie befindet, abgewickelt wird.
Wenn Sie zusätzlich eine Immobilie auf Mallorca kaufen: ITP, Mehrwertsteuer und Anzahlungsvertrag (arras)
Wenn Sie auf Mallorca eine Bestandsimmobilie kaufen, unterliegt die Transaktion normalerweise der ITP; wenn Sie eine Neubauimmobilie direkt vom Bauträger kaufen, unterliegt sie in der Regel der Mehrwertsteuer, und auch die AJD kann anfallen.
Auf den Balearen ist der derzeitige allgemeine ITP-Tarif für Immobilienübertragungen progressiv und liegt je nach Immobilienwert aktuell zwischen 8 % und 13 %, unbeschadet ermäßigter Sätze und steuerlicher Vergünstigungen, sofern die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. [ATIB]
Bei einer Neubauwohnung, die der Mehrwertsteuer unterliegt, beträgt der auf Wohnraum anwendbare Satz grundsätzlich 10 %, während auf den Balearen auch die Stempelsteuer (AJD) zu berücksichtigen ist.
Darüber hinaus änderten die Balearen im Juni 2026 bestimmte Schwellenwerte und Steuervergünstigungen im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb. Deshalb empfiehlt es sich stets, die am genauen Kaufdatum geltenden Vorschriften zu prüfen.
Weitere Informationen zu diesen Beträgen finden Sie in unserem Leitfaden zur ITP auf den Balearen (interner Link: Artikel ITP Balearen — Sep·2).
Der Anzahlungsvertrag (arras) vor dem Kauf
Vor der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde ist es üblich, einen Anzahlungsvertrag (contrato de arras) oder einen privaten Vertrag zu unterzeichnen, in dem die wesentlichen Bedingungen der Transaktion festgelegt werden.
Er sollte nicht als bloße Formalität betrachtet werden.
Vor der Zahlung eines größeren Betrags empfiehlt es sich unter anderem zu prüfen:
- wer Eigentümer der Immobilie ist;
- welche Lasten oder Belastungen die Immobilie betreffen;
- wie die Bedingungen des Kaufs und Verkaufs lauten;
- was geschieht, wenn eine der Parteien die Transaktion nicht abschließt;
- welche Fristen gelten;
- welche Unterlagen vor dem Notartermin vorgelegt werden müssen;
- wie der Kauf finanziert wird, sofern eine Finanzierung vorgesehen ist.
Um derzeit verfügbare Angebote zu sehen, können Sie unsere Immobilien auf Mallorca ansehen.
Häufige Fehler beim Verkauf oder Kauf auf Mallorca als Nichtansässiger
Einer der häufigsten Fehler besteht in der Annahme, dass der 3-%-Einbehalt die endgültige Steuer des Verkäufers darstellt, obwohl es sich tatsächlich nur um eine Vorauszahlung auf die IRNR handelt.
Es gibt außerdem weitere häufige Punkte, die eine Transaktion verzögern oder verteuern können:
- Die NIE bis zum letzten Moment aufschieben. Die steuerliche Identifizierung sollte ausreichend früh geklärt werden.
- Die steuerliche Ansässigkeit des Verkäufers nicht prüfen. Staatsangehörigkeit und steuerliche Ansässigkeit sind unterschiedliche Begriffe und können zu unterschiedlichen steuerlichen Pflichten führen.
- Den Verkauf ausschließlich auf Grundlage des Betrags kalkulieren, den der Eigentümer erhält. Einbehalte, eine mögliche Steuer auf den Veräußerungsgewinn, die kommunale Wertzuwachssteuer, die Löschung von Belastungen und verbundene Kosten müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
- Unterlagen aus dem ursprünglichen Kauf und zu Verbesserungen nicht aufbewahren. Sie können später für die korrekte Ermittlung des Veräußerungsgewinns relevant sein.
- Einen Arras-Vertrag unterzeichnen, ohne die Immobilie ausreichend geprüft zu haben. Bei einer internationalen Transaktion ist es besonders wichtig, dass Bedingungen, Fristen und Folgen des Vertrags klar sind, bevor Gelder gezahlt werden.
- Steuer-, Bank- und Notarangelegenheiten getrennt organisieren. Ein Kauf und Verkauf funktioniert besser, wenn alle Schritte von Anfang an koordiniert werden.
- Steuerinformationen aus früheren Jahren anwenden. Steuersätze, Vergünstigungen und Schwellenwerte können sich ändern. Die Balearen führten beispielsweise 2026 relevante Änderungen im Wohnimmobilienbereich ein.
Wer nach Informationen über den Verkauf einer Immobilie im Ausland sucht, konzentriert sich häufig zunächst darauf, einen Käufer zu finden. Auf Mallorca ermöglicht eine von Anfang an korrekt vorbereitete Transaktion jedoch, dass die kommerziellen Verhandlungen und der rechtliche Abschluss parallel voranschreiten.
Hier macht lokale Marktkenntnis einen echten Unterschied.
Bei bconnected Real Estate unterstützen wir internationale Kunden, die auf Mallorca kaufen, verkaufen oder investieren möchten. Es geht nicht nur darum, eine Immobilie zu präsentieren: Unsere Aufgabe ist es, die Transaktion als Ganzes zu verstehen, die richtigen Parteien zusammenzubringen und den lokalen Prozess so zu koordinieren, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer wissen, was als Nächstes kommt.
Wenn Sie eine Immobilientransaktion auf der Insel in Erwägung ziehen, können Sie unser Team auf Mallorca kontaktieren.
Verkaufen oder kaufen auf Mallorca als Ausländer: Planung statt Improvisation
Nichtansässigkeit hindert Sie nicht daran, eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen oder zu verkaufen, bringt jedoch zusätzliche steuerliche und administrative Verfahren mit sich, die vor einer verbindlichen Transaktion vorbereitet werden sollten.
Für einen Verkäufer sind die wichtigsten Punkte: den Steuerstatus bestätigen, NIE und Immobilienunterlagen bereithalten, den 3-%-Einbehalt einplanen, die IRNR korrekt berechnen und die kommunale Wertzuwachssteuer prüfen.
Für einen Käufer ist es zusätzlich zur Prüfung der Immobilie und ihres Grundbuchstatus erforderlich, die Erwerbssteuern in das Budget einzubeziehen und jeden vor der Urkunde unterzeichneten Vertrag sorgfältig zu prüfen.
Mallorca ist seit Jahrzehnten ein internationaler Markt. Für Eigentümer und Käufer, die außerhalb Spaniens leben, erleichtert ein lokales Team, das an Transaktionen mit verschiedenen Nationalitäten, Sprachen und Anforderungen gewöhnt ist, einen Prozess erheblich, der aus der Ferne komplex erscheinen kann.
Bei bconnected begleiten wir unsere Kunden von der Immobiliensuche oder Vermarktung bis durch die verschiedenen Phasen des Kaufs und Verkaufs und arbeiten dabei, wann immer die Transaktion es erfordert, mit den beteiligten Rechts-, Steuer- und Finanzexperten zusammen.
FAQ — Häufig gestellte Fragen zum Verkauf einer Immobilie in Spanien als nicht ansässiger Ausländer
Kann ein Ausländer eine Immobilie in Spanien verkaufen, ohne dort ansässig zu sein?
Ja. Es ist nicht erforderlich, in Spanien steuerlich ansässig zu werden, um eine Immobilie in Spanien zu verkaufen. Der ausländische Eigentümer muss die Identifizierungs-, Dokumentations- und Steueranforderungen erfüllen, die seinem Status als Nichtansässiger entsprechen.
Was ist der 3-%-Einbehalt beim Verkauf einer Immobilie?
Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf die Steuer des nicht ansässigen Verkäufers. Der Käufer behält 3 % der vereinbarten Gegenleistung ein und führt diesen Betrag mit dem Formular 211 an die spanische Steuerbehörde ab. Es handelt sich nicht notwendigerweise um den endgültigen Steuerbetrag, den der Verkäufer letztlich zahlen wird. [Spanische Steuerbehörde]
Welche Steuern zahlt ein nicht ansässiger Verkäufer?
Die wichtigsten zu prüfenden Posten sind die IRNR auf den Veräußerungsgewinn und gegebenenfalls die kommunale Wertzuwachssteuer. Darüber hinaus behält der Käufer normalerweise 3 % des Preises als Vorauszahlung auf die IRNR ein. Der Veräußerungsgewinn aus der Übertragung der Immobilie durch eine nicht ansässige natürliche Person wird derzeit grundsätzlich mit 19 % besteuert. [Spanische Steuerbehörde]
Brauche ich eine NIE, um eine Immobilie in Spanien zu verkaufen?
Ja, der ausländische Eigentümer muss in Spanien über seine NIE korrekt identifiziert sein. Dabei handelt es sich um die persönliche und eindeutige Nummer, die für seine wirtschaftlichen und administrativen Angelegenheiten im Land verwendet wird. [Innenministerium]
VERKAUFEN SIE AUS DEM AUSLAND?
Wir koordinieren Notar, Grundbuchamt und Steuerberater, damit die Transaktion nicht an einer offenen Formalität scheitert. Wir arbeiten regelmäßig mit Eigentümern, die im Ausland leben.
